商铺投资的时机与策略动画

设计师 : 精彩小伙

关键词 : 短视频后期制作

描述信息："1 商铺投资的时机与获利战略 主办：苏州市科学技术协会 主讲：杨肇锋先生 苏州兆丰不动产投资顾问有限公司 时间：2006年1月7日上午9：30 地点：苏州市人民路979号科技大楼6楼 " "2 商铺投资的时机与获利策略大 纲 一、商铺类型何其多 （种类） 二、一铺养三代有实例（价值） 三、逢低吸进的标准 （估价） 四、投资商铺的时机 （天时） 五、万事莫如地点急 （地利） 六、脱屋求生好下手 （拍卖） 七、金角银边草肚皮 （技巧） 八、押三付一行不行 （租铺） 九、水能载舟亦能覆舟（风险） 十、有持无恐的炼金术（理财） " "3 一、商铺类型何其多（种类） ◎ 商业街商铺  ◎ 住宅底层商铺，社区类商铺（社区型），大型超市  ◎ 写字楼内商铺（商务区）  ◎ 市场、商场类商铺，单功能，郊区  ◎ 购物中心（购物+服务+休闲+娱乐），多功能，新郊区  ◎ 交通旅游相关商业网点（特殊商铺）  ◎ 市区型 VS 社区型  ◎ 观前商圈 VS 石路商圈 VS 泰华商圈  ◎ 园区 VS 新区  ◎ 街铺 VS 产权式商铺 " "4 二、一铺养三代有实例（价值） ◎ 具备各种投资品种的优点   ◎ 影响商铺价值的因素很多：政治、经济、文化、地理、人口   ◎ 价值VS价格 Value VS Price   ◎ 观前步行，南京西路，淮海路，豫园 " "5 三、逢低吸进的标准（估价） ◎ 辛勤播种必欢呼收获（Market approach 市场法）   ◎ 土地+建物+折旧（Cost approach 成本法）   ◎ 收入比较法（Income approach 收入法） ◎ 成熟市场：商铺 VS 住宅 = 4:1 — 6:1   ◎ 商铺实例 " "6 四、投资商铺的时机（天时） ◎ 经济发展阶段投资（大环境）   ◎ 房产景气循环的谷底翻身时（小气候）   ◎ 房产开发商比较缺资金时（人）   ◎ 地区刚要大兴土木时（地）   ◎ 银行资金宽松利率较低时（银弹）   ◎ 时机决定涨跌（质），地点决定涨多少（量）   ◎ 景气上升时，Buy and Wait；景气下挫时，Wait and Buy   ◎ 涨买商铺，跌卖别墅   ◎ 目前是好时机   ◎ 投资要经得起时间的考验（长期投资） " "7 五、万事莫如地点急（地利） ◎ 英国百货业大王Selfridge的名言   ◎ 宁要好地点的旧门面，不要坏地点的新门面   ◎ 生铺VS熟铺   ◎ 好地点有那些特征   ◎ 不好地段有哪些特征   ◎ CBD的马太效应：越贵的越有机会，便宜的却需要当心   ◎ 日中当中区 VS 明日之星区 VS 夕阳西下区   ◎ 商铺脱离居住区的趋势   ◎ 中央圆圈理论   ◎ 涨买市区，跌卖郊区   ◎ 好地点不如好规划   ◎ 地尽其利 —— 合适的地点干正确的事   ◎ 一步差三市，举例：观前，台北车站 " "8 六、脱屋求生好下手（拍卖） ◎ 房子没问题，是人有问题（离婚、破产、迁居、出国、退休、分产）   ◎ 购置参建的商铺（开发商缺钱）   ◎ 受让新建的商铺（开发商不缺钱）   ◎ 居改非的直管公房   ◎ 国有商业转制的机会   ◎ 下跌时拍卖坏房子助跌，上扬时拍卖好房子助涨 " "9 七、金角银边草肚皮（技巧） ◎ 区域人口的收入水平   ◎ 环境前景：由差＞好，人少→人多   ◎ 当地人口数量、密度、老年人（人口≠收入）   ◎ 政府规划部门：重点支持，重点院校，企事业单位在附近   ◎ 商品房的价格（消费能力）   ◎ 商圈内的商铺总量   ◎ 开发商的资信（招商+营运+业绩）   ◎ 商铺的自身条件，立店障碍   ◎ 店多成市：周边商业设施贫乏，再低价也可能成为死铺   ◎ 社区商铺面积=住宅面积的5%=1-1.5㎡/人=1.7㎡/人=成熟区 ◎ 路角、路边，凹陷店   " "10 ◎ 低层、门宽、小面积   ◎ 人密、车站、出入口 ◎ 四面，三面，两面，单面临街   ◎ 朝向、阴阳、梁柱、层高   ◎ 新区、进深、少障碍   ◎ 行业选择 : 租金高低 : 精品、品牌服装 ＞ 餐饮   ◎ 店招，橱窗，入客通道 ◎ 水、电、煤气、下水道 " "11 八、押三付一行不行（租铺） ◎ 一分为二（空间分租）   ◎ 一屋两用（时间分租）（机票吧，草席/皮革，糖炒栗子/冷饮）   ◎ 包口出租   ◎ 信誉值钱（空置、欠租、稳定性）低租金﹥高租金   ◎ 转租限制   ◎ 一年一付   ◎ 设定门槛   ◎ 租赁DIY   ◎ 代租 VS 代管 VS 包租   ◎ 委托 VS 自租 " "12 九、水能载舟亦能覆舟（风险） ◎ 土地出让40年   ◎ 贷款额度5-6成10年期，利率高6.25%   ◎ 住宅底商不按套销售，按最小面积销售   ◎ 水、电、气、热按专业标准缴费   ◎ 物业管理费高于普通住宅   ◎ 行业限制及要求（餐饮对煤气、污水、隔油池，浴场对水，大型 娱乐对消防通道）   ◎ 按面积出租，上层空置怎办？   ◎ 商铺好造，管理难，商场管理要约定，物业管理成本高低   ◎ 一女多嫁   ◎ 天灾火灾   ◎ 税费较高   ◎ 贬值/还款/交易/卖出风险   ◎ 合同慎签（通道，橱窗，店招，准许业态） " "13 十、有持无恐的炼金术（理财） ◎ 多钱少钱皆可投资   ◎ 有限合伙Limiteed partnership（甲方出力，乙方出钱）   ◎ 以房入股作生意   ◎ 低买高卖（赚差价）（只售不租）   ◎ 出租收租金   ◎ 返租回报（过高碰不得＞8-10%，品质越高，返回越低）   ◎ 自己当老板   ◎ 以物业+别人成立公司（租金+增值+经营利润）   ◎ 租旧买新，押旧买新   ◎ 押房他用（买车、装修、留学、股票、应急）   ◎ 房地信托   ◎ 围困鳄鱼的策略 " "" ""